Anmod om ordinær vurdering i 2026 – sådan virker 20 %-reglen

Reglen er ny. Folketinget vedtog lovforslaget L 3 den 25. juni 2026, og loven trådte i kraft 1. juli 2026. Den skal fungere som en sikkerhedsventil for boligejere, hvor prisfremskrivningen rammer skævt. Men den er ikke en klage, og den har sine egne krav. Her er, hvad vi ved, hvad vi ikke ved endnu, og hvordan du selv kan regne på, om din bolig er i nærheden af grænsen.

Hvorfor kan 2026-vurderingen ikke påklages?

2026-vurderingen er ikke en ny vurdering, men en prisfremskrivning. Vurderingsstyrelsen tager din 2022-vurdering og fremskriver den til prisniveauet i 2026 med et indeks baseret på data fra Danmarks Statistik. Boligen gennemgås ikke igen. Selve indekseringen kan derfor ikke påklages, ligesom det gælder for 2024-vurderingen.

Skatte- og Vækstministeriet meddelte 14. juni 2026, at vurderingerne for 2026 og 2027 bliver prisfremskrevne, fordi Vurderingsstyrelsen ikke kan nå at lave rigtige 2026-vurderinger til forskudsopgørelsen for 2027. 2027-vurderingen er tilsvarende 2023-vurderingen fremskrevet til 2027-niveau. Du kan læse mere om baggrunden under ejendomsvurdering 2026.

Problemet ved en ren fremskrivning er, at fejl i 2022-vurderingen følger med. Er din bolig desuden udviklet anderledes end gennemsnittet i kommunen, kan afstanden til markedsværdien blive større. Det er det, den nye anmodningsadgang skal fange.

Hvad siger loven om anmodning om ordinær vurdering?

Ifølge lovforslaget kan du anmode om en almindelig vurdering med klageadgang, hvis du kan sandsynliggøre, at den indekserede ejendomsværdi afviger med mere end 20 % fra værdien i fri handel. Ordningen gælder kun ejendomme, hvor der er fastsat en ejendomsværdi, og dermed ikke fx erhvervsejendomme og produktionsjord.

Ordet "sandsynliggøre" er vigtigt. Du skal ikke bevise den præcise værdi, men du skal kunne vise, at det er sandsynligt, at afvigelsen er over 20 %. Flere partier kritiserede netop det krav under behandlingen i Folketinget, fordi borgeren skal levere dokumentationen, før der overhovedet åbnes for en klage.

Bemærk også, at reglen taler om ejendomsværdien. Lovforslagets beskrivelse nævner en afvigelse i ejendomsværdien, ikke i grundværdien. Om og hvordan grundværdien indgår i en ordinær vurdering, er ikke beskrevet i det materiale, vi har fundet.

Hvilken dokumentation blev nævnt i Folketinget?

Under førstebehandlingen af lovforslaget 18. juni 2026 blev der givet tre eksempler på, hvordan en boligejer kan sandsynliggøre afvigelsen. Ifølge Lovguidens referat lød det i Socialdemokratiets ordførertale: "Det kan f.eks. ske ved egen købspris, handler i området eller en ejendomsmæglervurdering." Eksemplerne er ikke en udtømmende liste.

• Egen købspris. Har du købt boligen for nylig, viser prisen, hvad netop din bolig blev handlet til i fri handel.
• Handler i området. Salgspriser på sammenlignelige boliger tæt på din, gerne af samme type, størrelse og stand.
• En ejendomsmæglervurdering. En mæglers skriftlige vurdering af, hvad boligen kan sælges for.

Det er en udtalelse under lovbehandlingen, ikke en vejledning fra Vurderingsstyrelsen. Hvor meget de enkelte typer dokumentation vejer i praksis, og hvilket tidspunkt værdien skal opgøres pr., vil først blive klart, når styrelsen beskriver proceduren og begynder at behandle sagerne.

Hvornår og hvordan anmoder du?

Pr. oktober 2026 har Vurderingsstyrelsen ikke offentliggjort en frist eller en konkret procedure for, hvordan du anmoder om en ordinær vurdering. Hverken ministeriets pressemeddelelse eller lovforslagets omtale nævner en frist. Hold øje med vurderingsportalen.dk og din Digital Post, når de indekserede 2026-vurderinger sendes ud.

Der er heller ikke fundet en officiel dato for, hvornår de indekserede 2026-vurderinger sendes ud. Vi opdaterer siden, når Vurderingsstyrelsen offentliggør mere. Du kan følge den generelle status under nye ejendomsvurderinger.

Regneeksempel: Er du over 20 %?

Du regner afvigelsen ud ved at sammenligne den indekserede ejendomsværdi med det, boligen realistisk kan handles til. Træk den ene fra den anden, og del med værdien i fri handel. Ligger resultatet over 20 %, er du i nærheden af grænsen. Det endelige skøn ligger hos myndighederne.

I eksemplet kan ejeren af bolig A have grundlag for at anmode, mens bolig B ligger klart under grænsen, selv om forskellen på 400.000 kr. føles stor. Bemærk, at vi her har regnet afvigelsen i forhold til handelsværdien, som er den mest nærliggende læsning af lovforslagets formulering. Regnes den i forhold til vurderingen, bliver procenten lavere (for bolig A 19,4 %). Hvordan Vurderingsstyrelsen vil regne i praksis, er ikke beskrevet endnu. Ligger du tæt på grænsen, skal du derfor regne med en sikkerhedsmargin.

Forsigtighedsnedslaget betyder, at du ikke kan sige, at din skat er "for høj", bare fordi vurderingen ligger tæt på markedsværdien. Skatten beregnes af 80 % af vurderingen netop for at tage højde for usikkerheden. Læs mere om beregningen under ejendomsværdiskat.

Hvordan finder du ud af, om du er over 20 %?

Der er tre gode veje, og de svarer til eksemplerne fra lovbehandlingen: din egen købspris, salgspriser i området og en salgsvurdering fra en ejendomsmægler. Brug gerne flere af dem. Jo bedre de peger i samme retning, jo mere overbevisende er din sag, og jo bedre kan du selv vurdere, om det er umagen værd.

Din egen købspris

Har du købt boligen inden for de seneste år, er købsprisen det mest konkrete tal, du har. Husk at tage højde for, at priserne kan have ændret sig siden købet, og at forbedringer eller forfald efter købet påvirker værdien.

Salg i dit område

Kig efter tinglyste handler med lignende boliger tæt på din. Sammenlign på kvadratmeterpris, men vær ærlig om forskelle i stand, grundstørrelse og beliggenhed. En enkelt handel er svagere end flere, der peger samme vej. Du kan også se andre boligers offentlige vurderinger på kortet på vurderingsportalen.dk, men ejerlejligheder er ifølge vores kilder ikke med på kortet.

En salgsvurdering fra en mægler

En lokal ejendomsmægler kender de seneste handler og kan give et realistisk bud på, hvad din bolig kan sælges for. Salgsvurderinger er ofte gratis og uforpligtende. Vi kan ikke love, at en salgsvurdering i sig selv er tilstrækkelig dokumentation over for Vurderingsstyrelsen. Den blev nævnt som eksempel under lovbehandlingen, men styrelsen har ikke beskrevet, hvordan den vægtes. Få gerne flere mægleres bud, og læs mere om salgsvurderinger og hvordan du finder din boligs værdi.

Skal du anmode, eller skal du lade være?

Overvej det grundigt, før du anmoder. En ordinær vurdering er en ny, fuld vurdering, og det materiale, vi har fundet, siger ikke, at den kun kan gå ned. Har du skatterabat, kan en lavere vurdering desuden have andre konsekvenser end forventet.

• Afvigelsen skal være den rigtige vej. Ordningen er tænkt til boliger, hvor indekseringen rammer skævt. Er din bolig undervurderet, giver det lav skat, og så er der sjældent grund til at anmode.
• Skatterabatten ligger fast. Har du overtaget boligen senest 31. december 2023, er din rabat fastsat ud fra 2022-vurderingen og ligger fast i kroner. Hvordan en ordinær 2026-vurdering påvirker din samlede skat, bør du få regnet igennem.
• Indefrysning ændrer ikke skatten. Indefryser du stigninger i boligskatten, udskyder du betalingen, men du skylder den stadig. En for høj vurdering koster dig altså også, hvis den indefryses. Se indefrysning af boligskat.
• Tjek om 2022-vurderingen kan påklages. Har du fået din 2022-vurdering for nylig, og er klagefristen ikke udløbet, kan en klage over den være mere direkte, fordi 2026-tallet bygger på den.

Hvad vi ved, og hvad vi ikke ved endnu

Lovgrundlaget er på plads, men udmøntningen mangler. Det er sikkert, at indekseringen ikke kan påklages, at der er en anmodningsadgang ved afvigelser over 20 %, og at den kun gælder ejendomme med fastsat ejendomsværdi. Frist, procedure og bevisvurdering er ikke offentliggjort pr. oktober 2026.

Ofte stillede spørgsmål