Grundskyld – sådan beregnes skatten af din grund

Grundskylden er den ene halvdel af din boligskat. Den anden er ejendomsværdiskatten. Hvor ejendomsværdiskatten er ens i hele landet, bestemmer din kommune selv promillen for grundskyld inden for et loft. Derfor kan to ens grunde i hver sin kommune give vidt forskellig skat.

Hvad er grundskyld?

Grundskyld er en årlig skat, som alle ejere af fast ejendom betaler til kommunen af grundens værdi. Bygningerne på grunden indgår ikke. Det gælder parcelhuse, rækkehuse, sommerhuse og ejerlejligheder. Siden 2024 opkræves den af Skattestyrelsen via forskudsopgørelsen.

Med det nye boligskattesystem fra 2024 blev beregningen lagt om: Promillerne blev sænket markant, og grundlaget blev de nye offentlige vurderinger fra Vurderingsstyrelsen. Til sammenligning lå den gennemsnitlige promille på 26,12 i 2022 under det gamle system.

Hvad er grundværdien?

Grundværdien er Vurderingsstyrelsens bud på, hvad grunden alene ville kunne sælges for, som om den var ubebygget. Den fastsættes ved den offentlige vurdering sammen med ejendomsværdien, og du finder begge tal på Vurderingsportalen. Grundværdien er grundlaget for grundskyld, mens ejendomsværdien er grundlaget for ejendomsværdiskat.

Grundværdien afhænger blandt andet af grundens størrelse, beliggenhed og de byggemuligheder, lokalplanen giver. To grunde af samme størrelse kan derfor have meget forskellig grundværdi, hvis den ene ligger i et område, hvor man må bygge mere eller højere. Sådan finder du tallene for din egen bolig, kan du læse i guiden til at se din ejendomsvurdering.

Hvordan beregnes grundskyld?

Grundskyld beregnes som grundværdien gange 80 % gange kommunens grundskyldspromille. De 20 % trækkes fra som et forsigtighedsnedslag, der tager højde for usikkerheden i vurderingen. For produktionsjord, fx landbrugsjord, bruges hele grundværdien.

Regneeksempel: grund vurderet til 1.200.000 kr.

1. Beskatningsgrundlag. 1.200.000 kr. × 80 % = 960.000 kr.
2. Promille. Kommunens grundskyldspromille er i eksemplet 7,5 ‰.
3. Grundskyld. 960.000 kr. × 7,5 ÷ 1.000 = 7.200 kr. om året.
4. Pr. måned. 7.200 kr. ÷ 12 = 600 kr., før eventuel skatterabat.

Promillen gør en stor forskel. Den samme grund ville koste 2.976 kr. om året med Frederiksbergs promille på 3,10 og 16.992 kr. med Vardes promille på 17,70 (2025-satser). Vil du regne grundskyld og ejendomsværdiskat ud samtidig, kan du bruge vores beregner til boligskat.

Hvad er grundskyldspromillen i min kommune?

Promillen fastsættes af hver kommune. I 2025 havde Frederiksberg den laveste promille på 3,10, og Varde den højeste på 17,70. Ingen kommune må gå over 30 promille, og for 2024–2028 har hver kommune desuden sit eget loft, som promillen kan sænkes under, men ikke hæves over.

Lofterne står i ejendomsskatteloven (§ 28 og bilag 1). De blev indført sammen med det nye boligskattesystem for at sikre, at kommunerne ikke bruger de nye vurderinger til at hæve skatten. Kommunerne kan dog fortsat vælge en lavere promille.

Sådan finder du din kommunes promille

1. Tjek din forskudsopgørelse. I TastSelv på skat.dk står grundskylden for din bolig under "Eksisterende ejendomme og grunde". Her er promillen allerede regnet med.
2. Se kommunens hjemmeside. Promillen vedtages med kommunens budget og står typisk under skatter og takster.
3. Brug Danmarks Statistik. Statistikbanken har promillerne for alle kommuner (tabel EJDSK2).
4. Se oversigten på Vurderingsportalen. Her findes en oversigt over kommunale grundskyldspromiller for 2024–2028.

Hvor meget betaler man i grundskyld i gennemsnit?

Ifølge Danmarks Statistik betalte en ejerbolig i gennemsnit 8.001 kr. i grundskyld i 2024. Det var et fald på 25,2 % fra 2023, da det nye boligskattesystem trådte i kraft. Gennemsnittet var højest i Rudersdal med 30.731 kr. og lavest i Aabenraa med 2.203 kr.

Den samlede grundskyld var 23,2 mia. kr. i 2024, hvoraf boligejere betalte 14,2 mia. kr. Resten kom fra erhvervsejendomme, landbrug og andre ejendomme. Forskellen mellem kommunerne afspejler både promillen og niveauet for grundværdierne i kommunen.

Hvordan betaler du grundskyld?

Fra 2024 betales grundskyld løbende via forskudsopgørelsen. Den indgår i dit skattekort og trækkes hver måned sammen med indkomstskat og ejendomsværdiskat. Før 2024 sendte kommunen en ejendomsskattebillet, og grundskylden blev betalt i to rater.

For 2026 bygger opkrævningen ligesom i 2025 på en foreløbig vurdering. Den reguleres, når den endelige vurdering foreligger, og betaler du for meget, får du pengene tilbage. Ejere, der har overtaget boligen senest 31. december 2023, har en skatterabat, der også dækker grundskylden. Rabatten er forklaret på siden om ejendomsværdiskat.

Betaler lejlighedsejere også grundskyld?

Ja. Ejer du en ejerlejlighed, betaler du grundskyld af lejlighedens andel af grundværdien. Hele ejendommens grund fordeles på lejlighederne, og din andel står på vurderingen. Beregningen er den samme: 80 % af din andel af grundværdien gange kommunens promille.

I større byer kan grundværdien pr. lejlighed være betydelig, fordi grundene er dyre, og fordi der må bygges tæt. Andelsboliger betaler ikke selv grundskyld. Det gør andelsboligforeningen, og udgiften indgår i boligafgiften.

Hvorfor kan grundværdien være så høj?

Grundværdien afspejler, hvad grunden kunne sælges for som byggegrund, ikke hvad du bruger den til. Hvis lokalplanen tillader mere byggeri, end der står på grunden i dag, kan grundværdien derfor blive høj. Beliggenhed, grundstørrelse og priserne på solgte grunde i området spiller også ind.

Fra 2022-vurderingen skulle grundværdien i højere grad afspejle grundens reelle byggemuligheder. Alligevel har der været skævheder. I januar 2025 fandtes ca. 57.000 ejerboliger, hvor grundværdien var højere end den samlede ejendomsværdi. Det giver ikke mening, da grunden er en del af ejendommen, og Vurderingsstyrelsen planlagde at rette fejlen maskinelt.

Kan du indefryse stigninger i grundskylden?

Ja. Stiger din grundskyld, indefryses stigningen automatisk som et lån hos staten, medmindre du fravælger det på forskudsopgørelsen senest 31. december. Kun stigningen i forhold til 2017 eller dit købsår indefryses. Lånet forrentes og skal betales tilbage, senest når du sælger boligen.

Har du indefrosset grundskyld fra 2018–2023, er det et rentefrit lån hos kommunen. Staten ventes at overtage disse lån, og så kommer der rente på. Alle detaljer om rente, frister og indfrielse finder du i artiklen om indefrysning af boligskat.

Hvad betyder grundskylden for boligens værdi?

Grundskylden er en fast udgift, som købere regner med, og en høj grundskyld kan derfor påvirke, hvad købere vil betale. Den offentlige grundværdi siger dog ikke, hvad din bolig kan sælges for. Vil du kende den aktuelle markedsværdi, kan en vurdering af, hvad dit hus er værd, give et mere realistisk billede.

Ofte stillede spørgsmål