Indefrysning af boligskat – boligskattelån og skatterabat forklaret

Indefrysning er ikke en skatterabat, selv om de to ofte blandes sammen. Rabatten nedsætter din skat permanent. Indefrysning udskyder blot betalingen af en stigning, og pengene skal betales tilbage med rente. Herunder kan du se, hvordan ordningen virker, og hvad den betyder, når du en dag sælger.

Hvad er indefrysning af boligskat?

Indefrysning betyder, at du ikke betaler en stigning i boligskatten med det samme. Stigningen lægges i stedet over i et boligskattelån hos staten. Det er kun stigningen i forhold til 2017-niveauet, eller niveauet i dit købsår, hvis du har købt senere, der indefryses. Resten af skatten betaler du som normalt.

Ordningen er permanent og gælder ejerboliger. Den erstattede den gamle stigningsbegrænsning for grundskyld, som stadig findes for erhvervsejendomme. Formålet er, at ingen skal tvinges til at sælge, fordi boligskatten stiger hurtigere end deres økonomi.

Hvad er forskellen på indefrysning og skatterabat?

Skatterabatten er en permanent nedsættelse af skatten for ejere, der har overtaget boligen senest 31. december 2023. Den er fast i kroner og skal ikke betales tilbage. Indefrysning er et lån, som gælder alle ejere, og som skal tilbagebetales med rente. Du kan godt have både rabat og indefrysning på samme tid.

Rabatten er forklaret nærmere på siden om ejendomsværdiskat og skatterabat, hvor du også kan regne din boligskat ud.

Hvordan fravælger du indefrysning, og hvornår er fristen?

Du fravælger indefrysning på forskudsopgørelsen i TastSelv på skat.dk. Fristen er 31. december i det indkomstår, valget gælder. For 2026 skal du altså have fravalgt ordningen senest 31. december 2026. Gør du ikke noget, oprettes lånet for 2026 automatisk 1. januar 2027.

1. Log på TastSelv. Gå til din forskudsopgørelse for 2026 på skat.dk.
2. Find boligskatten. Den står under "Eksisterende ejendomme og grunde".
3. Tag stilling til indefrysning. Her kan du se, om der er en stigning, og vælge ordningen fra.
4. Tjek dit skattekort. Fravælger du lånet, betaler du stigningen løbende via forskudsopgørelsen, og dit månedlige skattetræk stiger tilsvarende.

Hvad koster et boligskattelån i rente?

Renten er den gennemsnitlige effektive rente på realkreditobligationer i de 12 måneder op til 30. september året før, nedsat med 25 %. I 2025 var renten 2,66 %, svarende til 3,54 % før nedsættelsen. Renten beregnes kun af hovedstolen, så der er ingen rentes rente, og den tilskrives månedligt.

Renten for 2026 fastsættes efter samme metode og offentliggøres af Vurderingsstyrelsen. Nordea har oplyst en sats på 2,16 % for 2026, men den er ikke bekræftet her i en officiel kilde, så tjek den aktuelle sats på skat.dk eller i dit lån.

Et eksempel: Har du indefrosset 10.000 kr., koster det med 2025-renten 266 kr. om året. Fordi der ikke beregnes rentes rente, stiger renteudgiften kun, når lånet vokser med nye indefrysninger.

Renten kan ikke trækkes fra i skat. Det er en vigtig forskel fra renter på realkredit- og banklån og betyder, at et boligskattelån reelt kan være dyrere end det ser ud ved første øjekast.

Hvordan er lånet sikret?

Boligskattelånet sikres ved en panteret i din ejendom. Panteretten opstår automatisk og tinglyses ikke, så du kan ikke se den i tingbogen. Der kræves heller ingen kreditvurdering. Lånet er altså tilgængeligt for alle boligejere, uanset økonomi.

Selv om pantet ikke står i tingbogen, er det reel gæld i boligen. Det skal med, når du gør din friværdi op, og når du forhandler med banken om fx omlægning eller nye lån.

Hvad sker der med lånet, når du sælger?

Lånet forfalder, når du sælger boligen. Du betaler rente til og med den måned, hvor salget sker. Lånet forfalder den 1. i måneden efter, og sidste rettidige betaling er den 20. I praksis indfries det typisk som en del af handlen, ligesom anden gæld i boligen.

For en sælger betyder det, at boligskattelånet trækkes fra provenuet. Har du indefrosset i flere år, kan beløbet være vokset, og det mindsker den friværdi, du har med videre til næste bolig. Det er derfor en god idé at kende både lånets størrelse og boligens aktuelle markedsværdi, før du beslutter dig.

Lånets saldo kan du se på boligskattelaan.skat.dk eller via TastSelv. Markedsværdien kan du få et bud på ved en gratis salgsvurdering fra en lokal mægler. Den offentlige vurdering er ikke det samme som salgsprisen, hvilket forklares i artiklen om offentlig vurdering og markedsværdi.

Kan du betale lånet tilbage før tid?

Ja. Du kan til enhver tid indfri boligskattelånet helt eller delvist via boligskattelaan.skat.dk eller TastSelv. Indfrier du, slipper du for renten af det indfriede beløb fremover.

Om det kan betale sig, afhænger af din øvrige økonomi. Har du opsparing, der efter skat giver mindre i afkast end lånets rente, kan det være en fordel at indfri. Har du dyrere gæld andre steder, giver det ofte mere mening at betale den af først.

Hvad sker der med de gamle rentefrie lån fra 2018–2023?

Har du fået indefrosset grundskyld i 2018–2023, er det et rentefrit lån hos kommunen. Staten ventes at overtage disse lån, sandsynligvis fra 1. januar 2027, og så kommer der rente på. De endelige regler for overtagelsen bør du holde øje med på skat.dk.

Lånene fra den gamle ordning forfalder også ved salg. Har du et ældre lån, kan det derfor være værd at overveje, om du vil indfri det, før der kommer rente på.

Gælder indefrysning både grundskyld og ejendomsværdiskat?

Ifølge Skattestyrelsen gælder lånet på forskudsopgørelsen for 2026 både grundskyld og ejendomsværdiskat. For grundskylden har ordningen virket i flere år. Hvornår stigninger i ejendomsværdiskatten kom med, beskrives derimod forskelligt i kilderne.

Nogle kilder skriver, at ejendomsværdiskatten har været omfattet siden 2024, mens andre peger på 2026 som første år, og Den Juridiske Vejledning nævner, at de relevante bestemmelser for stigninger i ejendomsværdiskatten træder i kraft 1. december 2026. Se på din egen forskudsopgørelse, hvad der indefryses for dig. Vil du vide mere om selve skatterne, kan du læse om grundskyld og grundværdi.

Hvad er et pensionistlån?

Pensionister kan søge om et særligt lån til betaling af grundskyld. Lånet dækker kun grundskyld, ikke ejendomsværdiskat. Fra 2024 skal der søges hos staten, og lånet forfalder ved salg eller dødsfald.

Pensionistlånet er en anden ordning end den automatiske indefrysning. Folkepensionister kan desuden have ret til nedslag i ejendomsværdiskatten, som er beskrevet under pensionistnedslag.

Bør du indefryse eller betale løbende?

Det er et personligt valg. Indefrysning giver luft i den månedlige økonomi, men opbygger gæld med en rente, der ikke er fradragsberettiget. At betale løbende koster mere hver måned, men du undgår gæld i boligen og renteudgifter.

• Indefrysning kan passe dig, hvis du har et stramt månedligt budget, forventer at blive boende længe, eller vil bevare likviditeten.
• Løbende betaling kan passe dig, hvis du har plads i budgettet, vil undgå renteudgiften, eller planlægger at sælge inden for få år.

Uanset valget er det en god idé at kende de faktiske tal. Din boligskat for 2026 kan du regne ud i beregneren til boligskat, og forskudsopgørelsen viser, hvor meget der er indefrosset hos dig.

Ofte stillede spørgsmål