Gratis salgsvurdering – sådan får du et realistisk bud på din boligs pris

Den offentlige ejendomsvurdering fortæller, hvad du skal betale i boligskat. Den fortæller ikke nødvendigvis, hvad en køber vil give for din bolig i dag. Det gør en salgsvurdering: et konkret bud fra en mægler, der kender gaderne, køberne og de seneste handler i dit område.

Hvad er en salgsvurdering?

En salgsvurdering er en ejendomsmæglers faglige skøn over, hvad din bolig realistisk kan sælges for på det nuværende marked. Mægleren ser boligen, vurderer stand og indretning og holder den op mod sammenlignelige salg og boliger til salg i nærområdet. Resultatet er et prisbud, ofte med en anbefalet udbudspris.

Det adskiller sig fra den offentlige vurdering, som Vurderingsstyrelsen beregner med statistiske modeller ud fra registerdata og historiske salg. Mægleren ser derimod det, modellen ikke kan se: det nye køkken, den slidte facade, lysindfaldet og udsigten.

Sådan foregår en gratis salgsvurdering

Processen er enkel og tager typisk kort tid. Du udfylder en formular, lokale mæglere kontakter dig, og I aftaler et besøg, hvor mægleren ser boligen. Bagefter får du et prisbud, som du kan sammenligne med de andre mægleres. Du bestemmer selv tempoet, og du kan stoppe når som helst.

1. Udfyld formularen. Du oplyser adresse, boligtype og kontaktoplysninger og giver samtykke til, at vi sender forespørgslen videre. Det tager et par minutter.
2. Lokale mæglere kontakter dig. Samarbejdende mæglere i dit område ringer eller skriver for at aftale et tidspunkt. Sig gerne, hvornår du forventer at sælge – eller at du bare vil kende værdien.
3. Besøg og gennemgang. Mægleren går boligen igennem sammen med dig. Hvor længe besøget varer, afhænger af boligens størrelse og dine spørgsmål.
4. Du får et prisbud og kan sammenligne. Mægleren giver dig et bud på salgsprisen, enten med det samme eller lidt senere. Med flere bud kan du se, om de ligger tæt, og spørge ind til forskellene.

Hvad ser mægleren på?

Mægleren vurderer især beliggenhed, størrelse, stand og de seneste sammenlignelige salg i området. Dertil kommer forhold som energimærke, grund, planløsning og efterspørgslen netop nu. Det er samspillet mellem boligen selv og det lokale marked, der afgør prisbuddet.

• Beliggenhed: kvarter, vej, afstand til skole, indkøb, offentlig transport, natur og vand.
• Størrelse og indretning: boligareal, antal værelser og badeværelser, og hvor godt pladsen udnyttes.
• Stand: tag, vinduer, installationer, køkken og bad – og hvad der snart skal skiftes.
• Energimærke og drift: varmekilde, isolering og forbrug, som købere i stigende grad kigger på.
• Grund og udearealer: størrelse, orientering, have, carport og eventuelle udbygningsmuligheder.
• Markedet: aktuelle salgspriser, liggetider og hvor mange lignende boliger der er til salg.

Hvordan forbereder du dig til mæglerens besøg?

Du behøver ikke at rydde huset som til en fremvisning. Men jo flere oplysninger mægleren får, desto mere præcis bliver vurderingen. Find papirer frem om renoveringer, energimærke og ejendommens data, og tænk over, hvilke spørgsmål du vil stille. Så får du mest ud af besøget.

Hvor mange mæglere bør du få til at vurdere?

Bolius anbefaler at spørge mindst tre mæglere. Med flere vurderinger kan du se, om buddene ligger samlet, eller om én skiller sig ud, og du får et bedre grundlag for at vælge mægler, hvis du vil sælge. Det koster typisk ikke noget at få flere vurderinger, så du har ikke meget at tabe ved at sammenligne.

Vær opmærksom på, at det højeste bud ikke automatisk er det rigtige. En mægler kan have interesse i at sætte en optimistisk pris for at få opgaven. Spørg derfor ind til, hvilke handler buddet bygger på, og hvorfor det ligger, hvor det gør.

Hvad er forskellen på salgsvurdering, offentlig vurdering og bankens vurdering?

De tre vurderinger har hver sit formål. Salgsvurderingen er mæglerens bud på salgsprisen i dag. Den offentlige vurdering er statens grundlag for boligskat og bygger på modeller og historiske salg. Bankens eller realkreditinstituttets vurdering bruges til at fastsætte, hvor meget du kan låne, og laves typisk af deres egne vurderingsfolk.

Den offentlige vurdering skal efter loven ramme den forventelige handelsværdi, men den bygger på salg før vurderingsdatoen og kan derfor halte efter markedet. Skatten beregnes desuden kun af 80 % af vurderingen – de 20 % trækkes fra i beskatningen, ikke i selve vurderingen. Du kan læse mere i guiden om offentlig vurdering og markedsværdi.

Hvad kan du bruge en salgsvurdering til?

De fleste bruger salgsvurderingen før et salg, men den er også nyttig, når du vil kende din friværdi, skal dele en bolig ved skilsmisse eller arv, eller vil sammenholde din offentlige vurdering med markedet. Den giver dig et realistisk udgangspunkt for beslutninger, hvor boligens værdi betyder noget.

Før et salg

Salgsvurderingen er udgangspunktet for udbudsprisen og for valget af mægler. Med flere vurderinger kan du sammenligne både pris, salær og den måde, mægleren vil markedsføre boligen på.

Friværdi og lån

Vil du omlægge lån, låne til en renovering eller købe nyt, er det rart at kende boligens markedsværdi, før du går i banken. Banken eller realkreditinstituttet laver typisk sin egen vurdering, men du står stærkere med et realistisk bud i baghånden.

Skilsmisse, bodeling og arv

Når en bolig skal deles eller overtages, skal parterne blive enige om en værdi. En salgsvurdering kan være et fælles udgangspunkt. Der kan dog gælde særlige regler for, hvilken værdi der må bruges i fx dødsboer og familieoverdragelser, så tal med en advokat eller revisor i de situationer.

Tjek af den offentlige vurdering

De offentlige vurderinger for 2026 og 2027 bliver prisfremskrevne udgaver af tidligere vurderinger. Kan du sandsynliggøre, at den prisfremskrevne værdi afviger mere end 20 % fra værdien i fri handel, kan du anmode om en almindelig vurdering. En mæglervurdering blev under Folketingets behandling af loven nævnt som et eksempel på mulig dokumentation, men der er ingen garanti for, at den er tilstrækkelig i din sag. Læs mere om anmodning om ordinær vurdering.

Er du forpligtet til noget efter en salgsvurdering?

Nej. En salgsvurdering forpligter dig hverken til at sælge, til at skrive under på en formidlingsaftale eller til at vælge en bestemt mægler. Først hvis du vælger at sælge og underskriver en aftale med en mægler, indgår du en bindende aftale. Indtil da er vurderingen bare information, du kan bruge, som du vil.

Mæglerne vil naturligvis gerne have opgaven og kan følge op efter besøget. Er du ikke interesseret, så sig det – det er helt normalt. Du kan også trække dit samtykke til at blive kontaktet tilbage.

Hvorfor få salgsvurderingen gennem os?

Vi skriver først og fremmest om den offentlige ejendomsvurdering og boligskat. Mange af vores læsere står med et tal fra Vurderingsstyrelsen og vil vide, om det passer med virkeligheden. Formularen gør det nemt at få flere lokale mæglere i tale på én gang, så du kan sammenligne uden selv at ringe rundt.

Vi er åbne om, at vi kan modtage betaling fra de mæglere, vi formidler til. Det ændrer ikke på, hvad vi skriver om reglerne, og vi lover aldrig, at en salgsvurdering kan bruges som officiel dokumentation. Vil du først forstå din egen vurdering bedre, kan du starte med guiden hvad er mit hus værd eller læse om ejendomsværdiskatten.

Ofte stillede spørgsmål