Ejendomsværdiskat 2026 – beregn din skat og forstå reglerne

Skatten bygger på den offentlige ejendomsværdi, som du finder på Vurderingsportalen. Har du tallet ved hånden, kan du regne din boligskat for 2026 ud på under et minut herunder. Beregneren tager både ejendomsværdiskat og grundskyld med, så du får hele boligskatten på én gang.

Hvordan beregnes ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskatten beregnes i to trin. Først ganges ejendomsværdien med 0,8, så du får beskatningsgrundlaget. Derefter betaler du 0,51 % af grundlaget op til 9.007.000 kr. og 1,4 % af resten. De fleste boligejere ligger langt under grænsen og betaler derfor kun den lave sats.

Formlen ser sådan ud:

Fra skatten trækkes derefter eventuelle nedslag: din personlige skatterabat, nedslag for boliger erhvervet senest 1. juli 1998 og pensionistnedslag. De gennemgås længere nede.

Regneeksempel 1: Hus vurderet til 3.500.000 kr.

Et typisk parcelhus med en ejendomsværdi på 3.500.000 kr. ligger et godt stykke under progressionsgrænsen. Hele grundlaget beskattes med den lave sats.

1. Beskatningsgrundlag. 3.500.000 kr. × 80 % = 2.800.000 kr.
2. Skat med lav sats. 2.800.000 kr. × 0,51 % = 14.280 kr.
3. Høj sats. Grundlaget er under 9.007.000 kr., så der er intet at betale med 1,4 %.
4. Resultat. 14.280 kr. om året, svarende til 1.190 kr. om måneden før skatterabat og andre nedslag.

Regneeksempel 2: Villa vurderet til 13.000.000 kr.

En villa med en ejendomsværdi på 13.000.000 kr. ligger over grænsen. Her beskattes den første del med 0,51 % og resten med 1,4 %.

1. Beskatningsgrundlag. 13.000.000 kr. × 80 % = 10.400.000 kr.
2. Op til grænsen. 9.007.000 kr. × 0,51 % = 45.935,70 kr.
3. Over grænsen. 10.400.000 kr. − 9.007.000 kr. = 1.393.000 kr. × 1,4 % = 19.502 kr.
4. Resultat. 45.935,70 kr. + 19.502 kr. = 65.437,70 kr. om året, eller ca. 5.453 kr. om måneden før nedslag.

Eksemplerne viser, hvorfor de 80 % betyder så meget. Uden forsigtighedsnedslaget ville grundlaget i eksempel 1 have været 3.500.000 kr., og skatten 17.850 kr. Du kan selv prøve med dine egne tal i beregneren.

Hvad er satserne og progressionsgrænsen i 2024–2027?

Satserne har været de samme siden det nye boligskattesystem trådte i kraft i 2024: 0,51 % og 1,4 %. Progressionsgrænsen var 9.200.000 kr. i beskatningsgrundlag i 2024 og 2025. For 2026 og 2027 er den ifølge Nordeas opgørelse 9.007.000 kr., svarende til en ejendomsværdi på ca. 11.259.000 kr.

* Grænsen for 2026 og 2027 er den regulerede grænse, som den er opgjort af Nordea (januar 2026). Den er endnu ikke fundet offentliggjort på skat.dk, så tjek din forskudsopgørelse.

Grundbeløbet i loven er 9.200.000 kr. i 2024-niveau. Det reguleres hvert andet år efter et ejerboligværdiindeks, som Skatteforvaltningen beregner, og første gang for indkomståret 2026. Fordi boligværdierne pr. 1. januar 2024 i gennemsnit lå ca. 2,1 % under 2022-niveauet, faldt grænsen tilsvarende. Det betyder, at lidt flere boligejere med meget dyre boliger kommer til at betale den høje sats.

Til sammenligning var den gamle ejendomsværdiskat 0,92 % og 3 % med en grænse på 3.040.000 kr. i 2021–2023. Satserne er lavere i dag, men de beregnes af nye vurderinger, som for mange boliger er markant højere end de gamle.

Hvad er forsigtighedsnedslaget på 20 %?

Forsigtighedsnedslaget betyder, at du kun betaler skat af 80 % af ejendomsværdien. De 20 % trækkes fra for at tage højde for den naturlige usikkerhed i vurderingerne. Nedslaget sker i beskatningen, ikke i selve vurderingen, så tallet på Vurderingsportalen er den fulde ejendomsværdi.

Det samme nedslag gælder grundskylden, som beregnes af 80 % af grundværdien. Hold det adskilt fra den anden 20 %-regel, du måske har hørt om: Ved en klage ændres vurderingen som udgangspunkt kun, hvis den er mere end 20 % forkert. Den regel handler om, hvornår du kan få medhold, og har intet med skatteberegningen at gøre. Den forklares i guiden til klage over ejendomsvurdering.

Vær også opmærksom på, at den offentlige vurdering bygger på salg fra tidligere år og på prisniveauet på vurderingsdatoen. Den kan derfor ligge både over og under, hvad din bolig kan sælges for i dag. Forskellen gennemgås i artiklen om offentlig vurdering og markedsværdi.

Hvem får skatterabat på ejendomsværdiskatten?

Du får skatterabat, hvis du som privatperson har overtaget boligen senest 31. december 2023. Rabatten sikrede, at du i 2024 ikke betalte mere end efter de gamle regler. Den er et fast kronebeløb, der gælder, så længe du ejer boligen, og den bortfalder, når boligen skifter ejer.

Rabatten er forskellen mellem din boligskat for 2024 efter de nye regler og det, du skulle have betalt efter de gamle regler. Den gælder både ejendomsværdiskat og grundskyld. Hvis skatten efter de nye regler var lavere end efter de gamle, får du ingen rabat, fordi der ikke er noget at kompensere for.

Rabatten er fast i kroner

Rabatten reguleres ikke, når vurderingen eller satserne ændrer sig. Stiger din boligskat i de kommende år, betaler du hele stigningen, men du beholder det samme rabatbeløb. Rabatten fastsættes endeligt ud fra 2022-vurderingen. Derfor kan en ændring af din 2022-vurdering, fx efter en klage, også ændre rabatten.

Hvad sker der ved ejerskifte?

Rabatten følger ejeren, ikke boligen. Køber du en bolig i dag, får du ingen rabat og betaler skat efter de almindelige regler. Sælger du, mister du rabatten. Der er undtagelser for ægtefæller: Ved skilsmisse eller død kan en ægtefælle overtage rabatten, og det samme kan længstlevende ægtefælle, der sidder i uskiftet bo.

Overvejer du at sælge og købe nyt, er det værd at regne på, hvad skatten bliver uden rabat i den nye bolig. Det er en af grundene til, at boligskatten fylder i mange salgsovervejelser.

Hvilket nedslag får boliger erhvervet senest 1. juli 1998?

Har du erhvervet boligen senest 1. juli 1998, får du et nedslag på 1 promille (0,1 %) af beskatningsgrundlaget. Med et beskatningsgrundlag på 2.800.000 kr. svarer det til 2.800 kr. om året. Visse ejendomme får yderligere 2,1 promille, dog højst 1.200 kr. Ejerlejligheder er undtaget fra det ekstra nedslag.

Nedslagene bortfalder også ved ejerskifte. Overdragelse mellem ægtefæller og mellem medejere, der begge ejede deres andel før 1. juli 1998, er undtaget, og en længstlevende ægtefælle, der bliver boende, kan beholde nedslaget.

Får pensionister nedslag i ejendomsværdiskatten?

Ja. Har du eller din ægtefælle nået folkepensionsalderen ved udgangen af indkomståret, får du et nedslag på højst 6.000 kr. for en helårsbolig og højst 2.000 kr. for en fritidsbolig. Nedslaget mindskes med 5 % af den del af indkomsten, der overstiger 239.800 kr. for enlige og 368.800 kr. for ægtepar i 2026.

Indkomsten er personlig indkomst plus positiv kapitalindkomst og aktieindkomst, hvor mindre udbytter ikke tæller med. Er I gift og bor sammen, ser man på jeres samlede indkomst. Nedslaget kan aldrig gøre ejendomsværdiskatten negativ.

Med en indkomst på 359.800 kr. eller mere som enlig er nedslaget på en helårsbolig helt væk, fordi 5 % af 120.000 kr. netop er 6.000 kr. Nedslaget beregnes automatisk på forskudsopgørelsen, når Skattestyrelsen har dine oplysninger. Ejendomsværdiskattekommissionen foreslog i 2022 at udfase nedslaget. Vi har ikke fundet, at forslaget er vedtaget, og Ældre Sagen beskriver nedslaget som gældende i 2026.

Hvordan betaler du ejendomsværdiskat?

Siden 2024 betales ejendomsværdiskat og grundskyld løbende via forskudsopgørelsen. Skatten indgår i dit skattekort og trækkes hver måned sammen med indkomstskatten. Du får altså ingen særskilt regning. På forskudsopgørelsen i TastSelv står boligskatten under "Eksisterende ejendomme og grunde".

For 2026 opkræves boligskatten ligesom i 2025 på grundlag af en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering foreligger, reguleres skatten. Har du betalt for meget, får du pengene tilbage. Hvordan du finder tallene, kan du læse i guiden til at se din ejendomsvurdering.

De kommende vurderinger for 2026 og 2027 bliver prisfremskrevne versioner af tidligere vurderinger, ikke nye sagsbehandlede vurderinger. Det kan ændre din boligskat for 2027. Læs mere om ejendomsvurderingen for 2026.

Kan du indefryse stigninger i ejendomsværdiskatten?

Stigninger i boligskatten indefryses automatisk som et lån hos staten, medmindre du fravælger ordningen på forskudsopgørelsen senest 31. december. Det er kun stigningen, der indefryses, ikke hele skatten, og lånet forrentes og skal betales, når du sælger.

Hvornår stigninger i netop ejendomsværdiskatten kom med i ordningen, beskrives forskelligt i kilderne. Skattestyrelsen oplyser, at lånet på forskudsopgørelsen for 2026 gælder både grundskyld og ejendomsværdiskat. Rente, frister og konsekvenser ved salg gennemgås i artiklen om indefrysning af boligskat.

Hvad er forskellen på ejendomsværdiskat og grundskyld?

Ejendomsværdiskat er en statslig skat af hele boligens værdi, altså bygning og grund. Grundskyld er en kommunal skat af grundværdien alene. Begge beregnes af 80 % af den relevante værdi og betales via forskudsopgørelsen.

Fordi promillen varierer meget fra kommune til kommune, kan grundskylden for to ens boliger være vidt forskellig. Læs mere om promiller og beregning i guiden til grundskyld.

Hvad siger ejendomsværdiskatten om boligens værdi?

Ingenting direkte. Skatten er beregnet ud fra den offentlige vurdering, som er en modelberegning baseret på historiske salg. Hvis du vil vide, hvad du reelt har af friværdi, skal du kende den aktuelle markedsværdi. En salgsvurdering fra en lokal ejendomsmægler kan give et realistisk bud på den, men den ændrer ikke din vurdering eller din skat.

Ofte stillede spørgsmål