Deklaration – tjek og ret fejl før din ejendomsvurdering

For mange boligejere er deklarationen den bedste chance for at påvirke deres ejendomsvurdering. Den kommer, før vurderingen er endelig, den er gratis at reagere på, og tærsklen for at få rettet fejl er langt lavere end ved en klage. Alligevel lader mange brevet ligge. Her gennemgår vi, hvad der står i deklarationen, hvad du skal tjekke, og hvordan du bruger fristen.

Hvad er en deklaration?

En deklaration er et brev, som Vurderingsstyrelsen sender før den endelige ejendomsvurdering. Det viser de oplysninger, vurderingen kommer til at bygge på: BBR-data om boligen, salgspriser for sammenlignelige ejendomme, geografiske data og kommunale plandata. Formålet er, at du kan rette fejl, før vurderingen bliver en afgørelse.

Deklarationen er ikke selve vurderingen og kan ikke påklages. Den er et høringsbrev. Du gør indsigelse direkte over for Vurderingsstyrelsen, og indsigelsen er gratis. Den endelige vurdering kommer typisk inden for 10 uger efter deklarationen, og det er først den, du kan klage over.

Hvem får en deklaration?

Alle ejere, der får en almindelig, sagsbehandlet vurdering, får en deklaration først. Det gælder 2020- og 2022-vurderingerne for ejerboliger og omvurderingerne fra 2021. Pr. 5. oktober 2026 havde Vurderingsstyrelsen sendt 1.410.000 deklarationer for 2022-vurderingen ud af ca. 1,81 mio. ejerboliger. Der er altså stadig mange, der venter på deres.

Hvor lang tid har jeg til at gøre indsigelse?

Du har 4 uger fra deklarationen til at gøre indsigelse mod fejl eller mangler. Fristen står i brevet. Inden for den periode er det gratis at få rettet oplysningerne, og Vurderingsstyrelsen skal ændre vurderingen, hvis fejlene samlet påvirker værdien med mindst 5 %. Efter fristen laves vurderingen ud fra de oplysninger, styrelsen har.

Hvad skal jeg tjekke i deklarationen?

Tjek tre ting: BBR-oplysningerne om din bolig, de referencehandler vurderingen bygger på, og geodata som afstand til vand, skov og større veje. BBR-data som boligareal og opførelsesår har størst betydning, fordi de bruges direkte i modellen. En forkert kvadratmeter-angivelse kan flytte vurderingen mere, end du tror.

1. Boligareal og grundareal. Sammenlign med dit skøde, din tilstandsrapport eller dine tegninger. Er en tilbygning med, eller er en kælder talt med som beboelse, selvom den ikke er det?
2. Opførelsesår og ombygningsår. Er opførelsesåret rigtigt? Står der en ombygning, som aldrig er sket, eller mangler en større renovering?
3. Materialer og opvarmning. Ydervægge, tag og opvarmningskilde indgår i vurderingen. Tjek, at fx varmepumpe eller fjernvarme står korrekt.
4. Ejendomstype og antal boliger. Er ejendommen registreret som den rigtige type, fx parcelhus, rækkehus eller sommerhus?
5. Referencehandlerne. Vurderingsstyrelsen bruger typisk 15 handler med sammenlignelige boliger. Ligner de din bolig i størrelse, stand og beliggenhed?
6. Geodata. Tjek afstand til kyst, sø, skov, større veje og jernbane. Står der, at du har udsigt til vand, eller mangler støj fra en motorvej?
7. Kommunale plandata. Lokalplan og byggemuligheder påvirker især grundværdien. Er de rigtige oplysninger brugt for din grund?

Hvis BBR-oplysningerne er forkerte

BBR (Bygnings- og Boligregistret) er det offentlige register over bygninger. Det er kommunen, der fører BBR. Er oplysningerne forkerte, bør du både gøre indsigelse i deklarationen og sørge for, at fejlen bliver rettet i selve registret, så den ikke dukker op igen. Spørg din kommune, hvordan du gør, eller kontakt Vurderingsstyrelsen.

Hvis referencehandlerne ikke passer

Referencehandlerne er ikke bindende i sig selv. Er en af handlerne en bolig i markant anden stand, med en helt anden beliggenhed eller fx et familiesalg, kan du forklare, hvorfor den giver et misvisende billede. Vær konkret: skriv, hvad der er anderledes, og hvorfor det påvirker prisen.

Hvornår bliver min vurdering ændret efter en indsigelse?

Vurderingsstyrelsen skal ændre vurderingen, hvis dine indsigelser samlet påvirker værdien med mindst 5 %. Det er en langt lavere tærskel end ved klage, hvor vurderingen som udgangspunkt skal være mere end 20 % forkert, før den ændres. Derfor er deklarationsfasen det mest effektive tidspunkt at få rettet fejl.

5 %-grænsen hænger sammen med en regel i ejendomsvurderingsloven. Ved modelberegninger ses der bort fra særlige forhold, fx dårlig stand, hvis de samlet påvirker værdien med under 5 %. Små fejl, der hver for sig ikke betyder meget, kan altså godt tilsammen nå over grænsen. Nævn derfor alle de fejl, du finder.

Kan jeg bruge mit eget salg efter vurderingstidspunktet?

Ja, i én bestemt situation. Har du selv solgt ejendommen, og er skødet tinglyst efter vurderingstidspunktet men før vurderingen er afgjort, kan salget indgå, hvis du oplyser det i deklarationen. For 2022-vurderingen betyder det et salg med tinglysning efter 1. januar 2022. Det følger af ejendomsvurderingslovens § 24, stk. 3.

Ellers gælder hovedreglen, at salg efter vurderingstidspunktet ikke kan indgå i vurderingen. En handelspris regnes for konstateret, når skødet er tinglyst. Har du købt boligen efter vurderingstidspunktet, men før vurderingsbrevet kom, kan din købspris efter BDO's gennemgang bruges som dokumentation i en senere klage.

Får man en deklaration ved 2024- og 2026-vurderingen?

Nej, ikke ved 2024-vurderingen. Den er en prisfremskrivning af 2022-vurderingen, så boligen gennemgås ikke igen, og der sendes ingen deklaration. 2026-vurderingen laves ifølge Skatte- og Vækstministeriet efter samme metode. Derfor er det forventeligt, at der heller ikke kommer en deklaration her, men det er ikke officielt bekræftet.

Det gør deklarationen til 2022-vurderingen ekstra vigtig. Fejl, der ikke bliver rettet i 2022, følger med op i 2024- og 2026-vurderingerne. Vil du vide mere om prisfremskrivningen, så læs om ejendomsvurdering 2026 og den aktuelle status for de nye vurderinger. Afviger din 2026-vurdering mere end 20 % fra handelsværdien, kan du anmode om en ordinær vurdering.

Hvad er forskellen på en indsigelse og en klage?

En indsigelse er et svar på deklarationen. Den sendes til Vurderingsstyrelsen inden for 4 uger, er gratis og fører til ændring ved fejl på mindst 5 %. En klage er en klage over den endelige vurdering. Den sendes til Skatteankestyrelsen inden for 90 dage, koster 1.300 kr. i 2026 og fører som udgangspunkt kun til ændring ved mere end 20 % afvigelse.

En klage afgøres af et vurderingsankenævn. Gebyret betales tilbage, hvis du får helt eller delvist medhold. Indsigelsen handler typisk om faktiske fejl i data, mens en klage også kan handle om selve skønnet. Vores guide til klage over ejendomsvurdering gennemgår fremgangsmåden trin for trin.

Hvad gør jeg, hvis jeg slet ikke har fået en deklaration?

Så er din 2022-vurdering formentlig ikke kommet så langt endnu. Pr. 5. oktober 2026 manglede ca. 400.000 ejerboliger stadig deres 2022-deklaration. Vurderingsstyrelsen har ikke meldt en dato ud for de sidste udsendelser. Har du fået den endelige vurdering uden at kunne finde deklarationen, så søg i arkivet i Digital Post.

Mens du venter, kan du forberede dig. Find dit skøde, eventuelle byggetilladelser og tegninger frem, så du hurtigt kan sammenligne med BBR-oplysningerne, når deklarationen kommer. Du kan se de nuværende oplysninger om din bolig ved at logge ind på vurderingsportalen.dk. Vores guide viser, hvordan du finder din ejendomsvurdering.

Sådan skriver du en god indsigelse

Hold det kort og konkret. Skriv, hvilken oplysning der er forkert, hvad den rigtige oplysning er, og hvordan du kan dokumentere det. Vedhæft gerne skøde, tegninger, tilstandsrapport eller fotos. Én tydelig sætning pr. fejl er bedre end en lang tekst om, hvorfor vurderingen føles for høj.

Undgå at argumentere ud fra, hvad du tror, boligen kan sælges for i dag. Vurderingen gælder for vurderingstidspunktet, fx 1. januar 2022, og bygger på handler fra årene før. Vil du alligevel have et realistisk bud på, hvad boligen er værd nu, kan en gratis salgsvurdering fra en lokal mægler give dig et billede af markedet. Den er ikke officiel dokumentation over for Vurderingsstyrelsen.

Ofte stillede spørgsmål