Er din ejendomsvurdering for lav? Det betyder det for skat og salg

Har du fået en offentlig vurdering, der ligger et godt stykke under det, huse på din vej bliver solgt for, er du ikke alene. Det er sjældent et problem – tværtimod betaler du mindre i skat. Men det er værd at forstå, hvorfor vurderingen er lav, hvad den betyder for et salg, og i hvilke særlige tilfælde det kan give mening at reagere.

Hvorfor er min ejendomsvurdering så lav?

Den offentlige vurdering bygger på salg af sammenlignelige boliger i op til 6 år før vurderingsdatoen og på data fra BBR og andre registre. Er priserne i dit område steget siden, eller har du renoveret, uden at det fremgår af registrene, kommer vurderingen til at ligge under det, boligen kan sælges for i dag.

Der kan være flere grunde til, at netop din vurdering er lav:

• Ældre salg: 2022-vurderingen bygger på salg fra 2016–2021. 2024-vurderingen og de kommende 2026- og 2027-vurderinger er prisfremskrevne udgaver, hvor boligen ikke gennemgås igen.
• Renoveringer ses ikke: Et nyt køkken, nyt bad eller efterisolering påvirker salgsprisen, men ikke nødvendigvis modellen.
• Modellen rammer skævt: Særprægede boliger, eller boliger i områder med få handler, kan rammes dårligere af en statistisk model.
• Forkerte registerdata: Er boligarealet eller en tilbygning ikke registreret korrekt i BBR, kan vurderingen blive for lav.
• Små forhold tæller ikke: Særlige forhold, der samlet påvirker værdien med under 5 %, ses der bort fra ved modelberegningen.

Hvordan tjekker du, om vurderingen er for lav?

Sammenlign din offentlige ejendomsværdi med aktuelle salgspriser for lignende boliger i dit område, og tjek dine registerdata. Ligger vurderingen tydeligt under markedet, og passer dine data, skyldes forskellen typisk, at vurderingen bygger på ældre salg. Er dine data forkerte, er det en anden sag.

1. Find vurderingen. Slå din ejendomsværdi og grundværdi op på Vurderingsportalen. Se guiden sådan finder du din ejendomsvurdering.
2. Tjek dine data. Gennemgå boligareal, opførelsesår, tilbygninger og opvarmning i BBR eller i din deklaration.
3. Se på salg i området. Find salgspriser for lignende boliger, solgt inden for det seneste år.
4. Få et konkret bud. En salgsvurdering fra en lokal mægler tager højde for boligens stand og det aktuelle marked.

Kan en lav vurdering ændre sig i 2026 og 2027?

Ja, men ikke på grund af en ny gennemgang af din bolig. 2026- og 2027-vurderingerne bliver prisfremskrevne udgaver af 2022- og 2023-vurderingerne, baseret på data fra Danmarks Statistik. En lav 2022-vurdering bliver altså fremskrevet med prisudviklingen, men forbliver relativt lav, hvis den var det fra start.

Selve prisfremskrivningen kan ikke påklages. Reglen om at anmode om en almindelig vurdering, hvis den prisfremskrevne værdi afviger mere end 20 % fra handelsværdien, er primært relevant for dem, der mener, at vurderingen er for høj. Læs mere om ejendomsvurderingen for 2026.

Betyder en lav vurdering lavere skat?

Ja. Ejendomsværdiskatten beregnes af 80 % af ejendomsværdien, og grundskylden af 80 % af grundværdien. Jo lavere vurdering, desto lavere skattegrundlag. Ejendomsværdiskatten er i 2026 5,1 promille af beskatningsgrundlaget op til progressionsgrænsen, og grundskyldspromillen fastsættes af din kommune.

Har du overtaget boligen senest 31. december 2023, kan du desuden have en skatterabat, der er fastsat ud fra forskellen mellem nye og gamle regler i 2024. Du kan se, hvad din vurdering betyder for skatten, i beregneren til ejendomsværdiskat og i guiden om grundskyld.

Ejendomsværdi og grundværdi er to forskellige tal

Vurderingen består af en ejendomsværdi (bolig og grund samlet), som er grundlag for ejendomsværdiskatten, og en grundværdi (grunden alene), som er grundlag for grundskylden. Den ene kan godt være lav, mens den anden ikke er det. Det er også derfor, nogle oplever en lav ejendomsværdi og samtidig en grundskyld, der føles høj.

I januar 2025 var der ifølge Vurderingsstyrelsen omkring 57.000 ejerboliger, hvor grundværdien var højere end den samlede ejendomsværdi. Styrelsen planlagde at rette det maskinelt. Ser din vurdering sådan ud, er det et tegn på, at ejendomsværdien kan være sat for lavt eller grundværdien for højt.

Betyder en lav vurdering en lavere salgspris?

Nej. Den offentlige vurdering binder hverken dig eller køberen. Salgsprisen aftales frit og afhænger af boligens stand, beliggenhed og efterspørgslen på salgstidspunktet. Købere og mæglere ser på aktuelle handler i området, ikke på Vurderingsstyrelsens tal.

En lav vurdering kan endda være en lille fordel ved et salg, fordi den nye ejer betaler boligskat af den offentlige vurdering. Det kan gøre de månedlige udgifter mere attraktive i salgsopstillingen. Køberen overtager dog ikke en eventuel skatterabat, fordi den kun gælder ejere, der overtog boligen senest 31. december 2023.

Påvirker en lav vurdering min belåning?

Typisk ikke direkte. Banker og realkreditinstitutter laver normalt deres egen vurdering af boligen, når de skal låne ud, ofte ved en vurderingsmand, der ser boligen. Det er långiverens vurdering af markedsværdien – ikke den offentlige vurdering – der som regel afgør, hvor meget du kan låne.

Skal du låne mod friværdien, fx til en renovering eller et nyt køb, er det derfor markedsværdien, der er interessant. Det kan være en fordel at kende den, før du taler med banken. Spørg din bank, hvordan de konkret vurderer din bolig.

Skal man klage over en for lav ejendomsvurdering?

For de fleste nej. En klage, der hæver vurderingen, giver højere skat, og vurderingen ændres kun, hvis ændringen overstiger 20 %. Men ifølge revisionsfirmaet BDO kan der være undtagelser, fordi skatterabatten fastsættes ud fra 2022-vurderingen. Har du en rabat, kan det i visse tilfælde have betydning for, hvor stor den bliver.

BDO-pointen om skatterabatten

Skatterabatten gælder for ejere, der har overtaget boligen senest 31. december 2023. Den er forskellen mellem skatten for 2024 efter de nye regler og det, der skulle have været betalt efter de gamle regler, og den ligger fast i kroner, indtil boligen skifter ejer. Rabatten fastsættes endeligt ud fra 2022-vurderingen.

BDO skriver på den baggrund, at en lav 2022-vurdering kan låse en mindre skatterabat fast, så du selv betaler hele stigningen, når vurderingen senere hæves, og at det derfor ikke altid er en fordel at klage over en for høj vurdering – og at nogle endda kan have fordel af at klage over en for lav. Sammenhængen afhænger af den enkeltes skattetal, og der er ingen tommelfingerregel for, hvem det gælder.

Når forkerte data er årsagen

Skyldes den lave vurdering forkerte oplysninger – fx et forkert boligareal eller en manglende tilbygning i BBR – kan det være klogt at få dem rettet, også selvom det kan hæve skatten. Forkerte registerdata kan skabe spørgsmål ved et salg. Får du en deklaration, har du 4 uger til at gøre indsigelse. Læs mere om deklarationen.

Hvad gør du, hvis du skal sælge?

Se bort fra den offentlige vurdering, når du skal fastsætte prisen. Få i stedet en eller flere salgsvurderinger fra lokale mæglere, der ser boligen og kender de aktuelle handler i området. Bolius anbefaler at få mindst tre vurderinger, så du kan sammenligne buddene.

Husk også, at en eventuel skatterabat forsvinder, når boligen skifter ejer. Det har ingen betydning for prisen, men det er værd at vide, hvis du overvejer at sælge og købe nyt, fordi du selv mister rabatten på den nye bolig. Læs mere om hvordan en gratis salgsvurdering foregår, eller se de fire måder at finde husets reelle værdi.

Ofte stillede spørgsmål