Offentlig vurdering vs. markedsværdi – derfor er tallene forskellige

Mange boligejere bliver overraskede, når de holder deres offentlige vurdering op mod salgspriserne på vejen. Nogle gange ligger vurderingen langt under, andre gange over. Begge dele kan være helt i overensstemmelse med reglerne. Her er forklaringen – og hvornår forskellen faktisk betyder noget for dig.

Hvorfor afviger den offentlige vurdering fra salgsprisen?

Den offentlige vurdering bygger på salg af sammenlignelige boliger i op til 6 år før vurderingsdatoen, på data fra BBR og andre registre og på statistiske modeller. Den ser ikke din bolig indefra og kender ikke markedet efter vurderingsdatoen. Salgsprisen afspejler derimod boligens stand og efterspørgslen på salgstidspunktet.

Loven siger, at vurderingen skal ramme "den forventelige kontantværdi i fri handel". Det er altså et forsøg på at ramme markedsværdien – men på en bestemt dato og med de data, styrelsen har. Der er især fem grunde til, at tallene glider fra hinanden.

1. Den bygger på historiske salg

Modellerne bruger frie salg af sammenlignelige ejendomme i de seneste 6 år før vurderingsdatoen. 2022-vurderingen bygger for eksempel på salg fra 2016–2021, og salg efter vurderingstidspunktet kan ikke indgå. Er priserne steget eller faldet siden, kommer vurderingen til at halte efter.

2. Vurderingsdatoen ligger tilbage i tiden

Ejerboliger vurderes pr. 1. januar i lige år. 2024-vurderingen er 2022-vurderingen prisfremskrevet med prisudviklingen i kommunen, og de kommende 2026- og 2027-vurderinger bliver også prisfremskrevne versioner af tidligere vurderinger. Boligen gennemgås ikke igen. Læs mere om 2026-vurderingen og prisfremskrivningen.

3. Modellerne regner på gennemsnit

Der er forskellige modeller for parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse. Ifølge BDO bruger Vurderingsstyrelsen typisk 15 referencehandler. Modellen korrigerer for areal, alder, beliggenhed og en række geodata, fx afstand til kyst, skov og større veje. Men en model kan ikke fange alt, og særprægede boliger rammes ofte dårligere.

4. 5 %-bagatelgrænsen

Ved modelberegningerne ser Vurderingsstyrelsen bort fra særlige forhold, hvis de samlet påvirker værdien med under 5 %. Små forhold, der trækker op eller ned, kommer altså ikke med i vurderingen.

5. Standen ses ikke altid

Vurderingen bygger på registerdata, ikke på et besøg. Et nyt køkken, en tilbygning, der ikke er registreret korrekt, eller et tag, der trænger til udskiftning, påvirker salgsprisen, men ikke nødvendigvis vurderingen. Er der fejl i dine data, kan du gøre indsigelse, når du får deklarationen.

Er den offentlige vurdering 20 % lavere end markedsværdien?

Nej, ikke som regel. Det er en udbredt misforståelse. De 20 % er et forsigtighedsnedslag i skatten, ikke i vurderingen: Ejendomsværdiskat beregnes af 80 % af ejendomsværdien, og grundskyld af 80 % af grundværdien. Selve vurderingen er stadig et bud på hele handelsværdien.

Formålet med nedslaget er at tage højde for den naturlige usikkerhed ved vurderingerne. Hvis din vurdering ligger under markedsværdien, skyldes det altså ikke forsigtighedsprincippet, men fx at den bygger på ældre salg, eller at modellen ikke kender boligens stand.

Hvor stor er forskellen typisk?

Det findes der ikke et officielt tal for. Vi har ikke fundet nogen offentlig statistik over den typiske afvigelse mellem den offentlige vurdering og den faktiske salgspris. Forskellen afhænger af, hvor meget priserne har flyttet sig i dit område siden vurderingsdatoen, og af hvor godt modellen rammer netop din boligtype.

Det, vi ved fra reglerne, er, at en afvigelse på op til 20 % som udgangspunkt accepteres ved klage. I et eksempel fra praksis, som både Den Juridiske Vejledning og BDO beskriver, blev en overvurdering på 19,52 % stadfæstet, mens en på 20,29 % blev ændret. Systemet er altså bygget til at leve med en vis afstand mellem vurdering og markedspris.

Vær skeptisk over for påstande om, at vurderingen "altid" eller "typisk" ligger en bestemt procent under markedsværdien. Den eneste måde at vide det om din egen bolig er at sammenligne med aktuelle salg eller få et konkret bud.

Sådan sammenligner du selv

1. Find din vurdering. Slå din seneste ejendomsværdi op på Vurderingsportalen, og notér vurderingsåret. Se guiden sådan finder du din ejendomsvurdering.
2. Find aktuelle salg. Se, hvad lignende boliger i dit område er solgt for inden for det seneste år. Tinglyste salgspriser vises på flere boligportaler.
3. Justér for forskelle. Tag højde for størrelse, stand, grund og beliggenhed i forhold til din egen bolig.
4. Få et konkret bud. En salgsvurdering fra en eller flere lokale mæglere giver dig et aktuelt bud, der tager højde for boligens stand.
5. Regn afvigelsen ud. Træk vurderingen fra dit bud på markedsværdien, og del med markedsværdien. Så ser du, om forskellen er i nærheden af 20 %.

Kan man sælge under eller over den offentlige vurdering?

Ja, begge dele. Den offentlige vurdering binder hverken dig eller køberen. Prisen aftales frit mellem parterne, og den afhænger af boligens stand, beliggenhed og markedet på salgstidspunktet. Mange handler sker til priser, der ligger et stykke fra vurderingen.

Sælger du til en pris, der ligger langt fra vurderingen, sker der ikke noget særligt skattemæssigt ved et almindeligt frit salg. Ved handler mellem familiemedlemmer gælder der derimod særlige regler for, hvilken pris der kan bruges. Tal med en advokat eller revisor, hvis det er din situation.

Bruger banken den offentlige vurdering?

Typisk ikke som eneste grundlag. Banker og realkreditinstitutter laver normalt deres egen vurdering af boligen, når de skal låne ud, ofte ved en vurderingsmand, der ser boligen. Den offentlige vurdering kan indgå som en oplysning, men lånet fastsættes ud fra långiverens egen vurdering af markedsværdien.

Det betyder, at en lav offentlig vurdering ikke i sig selv begrænser, hvor meget du kan låne. Omvendt giver en høj vurdering heller ikke automatisk adgang til større lån. Spørg din bank, hvordan de konkret vurderer din bolig.

Hvad bruger mægleren til at vurdere boligen?

En ejendomsmægler ser boligen og vurderer stand, indretning og beliggenhed. Prisen fastsættes ud fra aktuelle sammenlignelige salg i området, boliger til salg lige nu og mæglerens kendskab til købernes efterspørgsel. Den offentlige vurdering spiller sjældent nogen stor rolle i en salgsvurdering.

Fordelen ved mæglerens vurdering er, at den er aktuel og konkret. Ulempen er, at den er et skøn, og at mæglere kan vægte tingene forskelligt. Derfor giver det mening at få flere bud. Læs mere om, hvordan en salgsvurdering foregår, eller se de fire måder at finde din boligs værdi.

Hvornår betyder forskellen noget?

Forskellen betyder primært noget for din boligskat. Er vurderingen for høj, betaler du for meget i skat, og du kan overveje at klage eller anmode om en ordinær vurdering. Er den for lav, betaler du mindre. For salgsprisen betyder vurderingen sjældent meget, fordi køberen ser på markedet.

Når du overvejer at klage

Du kan klage over en endelig vurdering, fx 2022-vurderingen, inden for fristen i din afgørelse. Vurderingen ændres dog kun, hvis ændringen overstiger 20 %. Ligger din vurdering 10 % over markedsværdien, får du altså som udgangspunkt ikke medhold. Læs mere i guiden til klage over ejendomsvurdering.

Når den prisfremskrevne 2026-vurdering virker forkert

Selve prisfremskrivningen i 2026 kan ikke påklages. Men kan du sandsynliggøre, at den prisfremskrevne værdi afviger mere end 20 % fra værdien i fri handel, kan du anmode om en almindelig vurdering med klageadgang. Under lovbehandlingen blev egen købspris, handler i området eller en mæglervurdering nævnt som mulig dokumentation. Læs mere om anmodning om ordinær vurdering.

Når du skal beregne din skat

Ejendomsværdiskat og grundskyld beregnes af 80 % af henholdsvis ejendomsværdien og grundværdien. Det er derfor den offentlige vurdering, ikke markedsværdien, der afgør din skat. Har du skatterabat, kan det også spille ind, om du vil have ændret vurderingen. Du kan regne på det med beregneren til ejendomsværdiskat.

Ofte stillede spørgsmål