Ejendomsvurdering 2026 – prisfremskrivningen forklaret

Mange boligejere havde regnet med, at 2026 blev året, hvor de endelig fik en helt ny vurdering. Sådan blev det ikke. Vurderingsstyrelsen kunne ikke nå at lave almindelige vurderinger i tide, og Folketinget valgte derfor samme løsning som i 2024: Den vurdering, du allerede har, bliver regnet op til et nyt prisniveau. Herunder kan du se, hvad det betyder for din bolig, din skat og dine muligheder.

Hvad er ejendomsvurderingen 2026?

Ejendomsvurderingen 2026 er din 2022-vurdering, fremskrevet med prisudviklingen frem til 1. januar 2026. Der er ingen ny gennemgang af boligen og ingen ny modelberegning. Ifølge Skatte- og Vækstministeriet bruges data fra Danmarks Statistik og samme metode som ved 2024- og 2025-vurderingerne. Resultatet bliver grundlag for boligskatten fra 2027.

En prisfremskrivning (også kaldet indeksering) betyder, at værdien ganges op eller ned med en faktor, der afspejler, hvordan boligpriserne har udviklet sig. Har priserne i dit område steget, stiger vurderingen. Er de faldet, falder den. De særlige forhold ved netop din bolig – en ny tilbygning, et slidt tag – kommer ikke med i selve fremskrivningen.

Hvorfor blev det ikke en rigtig vurdering?

Den 8. januar 2026 meddelte skatteministeren, at det ikke var muligt for Vurderingsstyrelsen at lave de endelige 2026-vurderinger til tiden. Den 14. juni 2026 kom løsningen: 2026- og 2027-vurderingerne bliver prisfremskrevne. Begrundelsen var, at styrelsen ikke kunne nå vurderingerne til forskudsopgørelsen for 2027.

Lovforslaget L 3 blev fremsat 16. juni 2026 og vedtaget 25. juni 2026 med 96 stemmer for og 13 imod. Det blev til lov nr. 615 af 30. juni 2026, som trådte i kraft 1. juli 2026. Baggrunden er, at Vurderingsstyrelsen stadig er i gang med at sende 2022- og 2024-vurderingerne ud. Pr. 5. oktober 2026 manglede ca. 510.000 ejerboliger deres endelige 2022-vurdering.

Hvordan beregnes ejendomsvurderingen for 2026?

Udgangspunktet er din endelige 2022-vurdering. Den fremskrives til 2026-prisniveau med et indeks baseret på Danmarks Statistiks data. Det sker på samme måde som ved 2024-vurderingen, hvor 2022-vurderingen blev reguleret med prisudviklingen i den enkelte kommune. Både ejendomsværdien og grundværdien fremskrives.

Det betyder, at kvaliteten af din 2026-vurdering står og falder med 2022-vurderingen. Er der fejl i 2022-vurderingen, for eksempel et forkert boligareal i BBR, følger fejlen med op i 2024 og 2026. Omvendt slår en rettelse af 2022-vurderingen også igennem på de fremskrevne vurderinger.

Ingen deklaration: Ved 2024-indekseringen fik boligejerne ingen deklaration, fordi boligen ikke blev gennemgået igen. Da 2026-vurderingen laves efter samme metode, er det forventeligt, at det samme gælder her. Det er dog ikke bekræftet af Vurderingsstyrelsen endnu.

Hvad betyder 2026-vurderingen for din boligskat i 2027?

Fra 2027 beregnes din boligskat ud fra den prisfremskrevne 2026-vurdering. Ejendomsværdiskatten er 0,51 % af 80 % af ejendomsværdien op til progressionsgrænsen og 1,4 % af resten. Grundskylden er kommunens promille af 80 % af grundværdien. Er priserne steget i dit område siden 2022, stiger grundlaget for skatten.

Fradraget på 20 % kaldes forsigtighedsprincippet. Det sker i beskatningen, ikke i selve vurderingen. Den offentlige vurdering er altså myndighedernes bud på handelsværdien, mens skatten beregnes af 80 % af den. Du kan læse mere om satserne og prøve vores beregner på siden om ejendomsværdiskat, og om den kommunale skat på siden om grundskyld.

Hvor meget kan skatten ændre sig?

Det afhænger af prisudviklingen i din kommune. Nykredit har i august 2026 regnet på eksempler for boligskatten i 2027:

Tallene er Nykredits egne beregninger på typeeksempler og ikke officielle tal. Din egen boligskat vil fremgå af forskudsopgørelsen for 2027 i TastSelv.

Skatterabat og progressionsgrænse

Har du overtaget boligen senest 31. december 2023, har du en permanent skatterabat, som er fast i kroner, indtil boligen skifter ejer. Rabatten blev fastlagt ud fra 2022-vurderingen og ændres ikke af 2026-fremskrivningen. Den kan derfor dæmpe en stigning, men ikke fjerne den, hvis vurderingen stiger meget.

Progressionsgrænsen for den høje sats på 1,4 % er ifølge Nordea 9.007.000 kr. i beskatningsgrundlag i 2026 og 2027, svarende til en vurdering på ca. 11.259.000 kr. Tallet bør tjekkes på skat.dk, når forskudsopgørelsen for 2027 åbner. Stiger din skat, kan stigningen som udgangspunkt indefryses som et lån med rente.

Kan man klage over ejendomsvurderingen 2026?

Nej. Selve prisfremskrivningen kan ikke påklages, ligesom 2024-vurderingen heller ikke kunne. Mener du, at grundlaget er forkert, skal du i stedet klage over din 2022-vurdering, hvis klagefristen på 90 dage ikke er udløbet. Ændres 2022-vurderingen, slår ændringen automatisk igennem på de fremskrevne vurderinger.

Har du endnu ikke fået din endelige 2022-vurdering, er det den, du skal holde øje med. Når den kommer, har du mulighed for at klage til Skatteankestyrelsen. Klagegebyret er 1.300 kr. i 2026, og det betales tilbage, hvis du får helt eller delvist medhold. Se hele fremgangsmåden i vores guide til klage over ejendomsvurdering.

Hvad gør jeg, hvis min 2026-vurdering afviger mere end 20 % fra salgsprisen?

Så kan du anmode Vurderingsstyrelsen om en almindelig, sagsbehandlet 2026-vurdering. Det kræver, at du kan sandsynliggøre, at den prisfremskrevne værdi afviger mere end 20 % fra ejendommens værdi i fri handel. Den almindelige vurdering, du får, kan du klage over. Muligheden gælder kun ejendomme med en fastsat ejendomsværdi.

Under Folketingets førstebehandling af L 3 blev der ifølge Lovguidens referat nævnt tre eksempler på, hvad der kan bruges som dokumentation:

• din egen købspris, hvis du har købt boligen for nylig
• handler med sammenlignelige boliger i området
• en vurdering fra en ejendomsmægler

Pr. oktober 2026 har vi ikke fundet en officiel frist for at anmode, og den nærmere procedure er ikke beskrevet i de kilder, vi har gennemgået. Vi følger det løbende på siden om at anmode om en ordinær vurdering.

Hold de tre 20 %-regler adskilt. Forsigtighedsprincippet trækker 20 % fra i skatten. Medholdsgrænsen betyder, at en vurdering kun ændres ved klage, hvis den er mere end 20 % forkert. Og den nye regel fra L 3 handler om, hvornår du kan få en almindelig vurdering i stedet for den prisfremskrevne. Forskellen mellem vurdering og pris forklarer vi nærmere i artiklen om offentlig vurdering og markedsværdi.

Hvornår kommer de næste rigtige ejendomsvurderinger?

Det er ikke officielt fastlagt. Nykredit skrev i februar 2026, at forventningen er, at 2028 bliver året, hvor boligejerne igen får normale, endelige vurderinger. Hverken ministeriets pressemeddelelse eller lovforslaget angiver dog en dato. Tidsplanen er skredet flere gange siden 2020, så det er klogt at tage 2028 som en forventning.

Ejerboliger vurderes pr. 1. januar i lige år. Hvis tidsplanen holder, vil den næste almindelige vurdering for ejerboliger altså være 2028-vurderingen. Indtil da er det 2022-vurderingen, der i praksis er fundamentet for din boligskat.

Gælder reglerne også for andelsboliger og ejendomme i landzone?

Andelsboliger er ikke ejerboliger. Det er andelsboligforeningen, der ejer ejendommen, får vurderingen og betaler grundskyld. Den enkelte andelshaver betaler ikke ejendomsværdiskat. Vurderingen kan påvirke foreningens udgifter og dermed boligafgiften. L 3 omfatter også 2027-vurderingen, som bliver 2023-vurderingen fremskrevet til 2027-niveau. Hvilken vurdering din forening konkret får, og hvornår, bør bestyrelsen afklare med Vurderingsstyrelsen. Mange foreninger bruger dog en valuarvurdering, ikke den offentlige vurdering, når de fastsætter andelskronen.

For ejendomme i landzone indfører loven en ny kategori. Fra 1. januar 2027 samles landzone-ejendomme som udgangspunkt i én kategori for landbrugs-, skov- og naturejendomme, medmindre et bolig- eller erhvervsmoment vejer tungere. Ifølge omtalen af lovforslaget drejer det sig om ca. 13.000 ejendomme, der fremover beskattes som landbrug i stedet for som ejerbolig. Ejeren kan vælge at beholde ejerbolig-kategorien, indtil ejendommen skifter ejer.

Loven indeholder også en fritagelse for grundskyldsstigninger, når tagetager i eksisterende etageboliger bliver udnyttet til lejligheder. Fritagelsen har virkning tilbage fra 2024.

Hvad bør du gøre nu?

Du behøver ikke gøre noget for at få din 2026-vurdering. Men et par ting kan betale sig at tjekke, mens du venter.

1. Find din nuværende vurdering. Se din 2022- og eventuelt 2024-vurdering på vurderingsportalen.dk. Vores guide viser, hvordan du finder din ejendomsvurdering.
2. Tjek 2022-vurderingen for fejl. Gennemgå boligareal, grundareal og opførelsesår. Fejl her følger med op i 2026-vurderingen.
3. Hold øje med klagefristen. Har du fået din endelige 2022-vurdering for nylig, har du 90 dage til at klage. Fristen står i afgørelsen.
4. Sammenlign med markedet. Se på salgspriser for lignende boliger i dit område. Ligger de langt fra din vurdering, kan det være relevant at undersøge muligheden for en almindelig vurdering.
5. Tjek forskudsopgørelsen for 2027. Når den åbner, kan du se den beregnede boligskat og tage stilling til indefrysning.

Vil du have et realistisk bud på, hvad boligen faktisk kan sælges for, kan en gratis salgsvurdering fra en lokal mægler være et godt sted at starte. Den er ikke en officiel vurdering, og du må selv vurdere, om den er tilstrækkelig dokumentation over for Vurderingsstyrelsen.

Ofte stillede spørgsmål