Opdateret oktober 2026
Ejendomsvurdering – sådan virker den offentlige vurdering i 2026
En offentlig ejendomsvurdering er Vurderingsstyrelsens bud på, hvad din bolig og grund kunne sælges for på vurderingstidspunktet. Den bruges til at beregne ejendomsværdiskat og grundskyld – af 80 % af værdien. 2026-vurderingen er en prisfremskrivning af 2022-vurderingen, og den er ikke det samme som din boligs salgspris.
- Forklaret i et sprog, du kan bruge – uden fagjargon
- Opdateret med 2026-reglerne og den nye 20 %-regel
- Gratis beregner til ejendomsværdiskat og grundskyld
Hvad er en offentlig ejendomsvurdering?
Den offentlige ejendomsvurdering er statens vurdering af, hvad din ejendom er værd. Den laves af Vurderingsstyrelsen og skal ifølge loven ramme ejendommens forventelige kontantværdi i fri handel. Vurderingen består af to tal: ejendomsværdien, som er værdien af bolig og grund tilsammen, og grundværdien, som er værdien af grunden alene.
Ejerboliger vurderes i dag af beregningsmodeller. Modellerne sammenligner din bolig med frie salg af lignende ejendomme i området og tager højde for blandt andet størrelse, alder, beliggenhed og afstand til fx kyst, skov og større veje. Oplysningerne kommer fra offentlige registre som BBR og matriklen.
Vurderingen bruges først og fremmest til at beregne din boligskat. Ejendomsværdien er grundlag for ejendomsværdiskatten, og grundværdien er grundlag for grundskylden til kommunen.
Ejendomsvurdering i 2026 – overblik
- Hvem vurderer?
- Vurderingsstyrelsen. Klager behandles af Skatteankestyrelsen og vurderingsankenævnene.
- Vurderingstidspunkt
- 1. januar i lige år (2020, 2022, 2024, 2026).
- 2026-vurderingen
- Prisfremskrivning af 2022-vurderingen (lov nr. 615 af 30. juni 2026). Bruges til boligskatten fra 2027.
- Boligskat beregnes af
- 80 % af ejendomsværdien og 80 % af grundværdien.
- Ejendomsværdiskat
- 0,51 % op til 9.007.000 kr. i beskatningsgrundlag og 1,4 % over (2026, ifølge Nordeas opgørelse af den regulerede grænse).
- Klagegebyr
- 1.300 kr. i 2026. Du får det tilbage ved helt eller delvist medhold.
Hvornår får du en ny ejendomsvurdering?
Det nye vurderingssystem har været forsinket i flere år. Derfor findes der lige nu fire vurderingsår, som bruges til hver sin periode. Sådan ser tidslinjen ud pr. oktober 2026.
- 2020-vurderingenDen første vurdering i det nye systemBruges til boligskatten 2021–2023. Ca. 1,77 mio. ejerboliger har fået den, og over 9,5 mia. kr. er betalt tilbage til boligejere, der betalte for meget i det gamle system.
- 2022-vurderingenEndelig vurdering med deklarationGrundlag for boligskatten fra 2024. Pr. 5. oktober 2026 er 1,30 mio. af ca. 1,81 mio. vurderinger sendt ud. Det er den, du kan klage over.
- 2024-vurderingen2022-vurderingen fremskrevet til 2024-priserBruges til boligskatten 2025 og 2026. Kan ikke påklages for sig selv – en klage skal rettes mod 2022-vurderingen.
- 2026-vurderingenPrisfremskrevet igen – men med en ny 20 %-regelKan ikke påklages. Afviger den mere end 20 % fra boligens værdi i fri handel, kan du anmode om en almindelig vurdering, som du kan klage over. Sådan virker den nye regel.
Vil du følge med i udsendelserne, så se status og tidsplan for de nye ejendomsvurderinger. Har du allerede fået din, kan du se din ejendomsvurdering på Vurderingsportalen.
Er den offentlige vurdering det samme som salgsprisen?
Nej. Den offentlige vurdering er et skattegrundlag, ikke en pris, du kan sætte boligen til salg for. Den bygger på salg fra flere år tilbage og prisniveauet på vurderingsdatoen, og modellerne ser ikke køkkenet, du har skiftet, eller taget, der trænger til udskiftning.
Offentlig ejendomsvurdering
- Formål
- Beregne ejendomsværdiskat og grundskyld
- Laves af
- Vurderingsstyrelsen, via beregningsmodeller
- Bygger på
- Registerdata og historiske salg (2022-vurderingen: salg fra 2016–2021)
- Ser boligen indefra?
- Nej
- Pris for dig
- Gratis – den kommer automatisk
Salgsvurdering fra ejendomsmægler
- Formål
- Give et realistisk bud på, hvad boligen kan sælges for nu
- Laves af
- En lokal ejendomsmægler, der kender området
- Bygger på
- Aktuelle salg, efterspørgsel og boligens stand
- Ser boligen indefra?
- Ja, typisk ved et besøg
- Pris for dig
- Typisk gratis og uforpligtende
Forskellen kan være stor begge veje. Læs mere om hvorfor offentlig vurdering og markedsværdi afviger, eller se fire måder at finde ud af, hvad dit hus er værd.
Hvad betyder vurderingen for din boligskat?
Siden 2024 betaler du boligskat efter nye regler. Skatten beregnes af 80 % af vurderingen – de 20 % trækkes fra for at tage højde for usikkerheden i vurderingerne – og den opkræves månedligt via din forskudsopgørelse.
Statslig skat
Ejendomsværdiskat
0,51 % af 80 % af ejendomsværdien og 1,4 % af den del af grundlaget, der ligger over 9.007.000 kr. Prøv beregneren og se din skat pr. måned.
Kommunal skat
Grundskyld
Kommunens promille af 80 % af grundværdien. I 2025 lå promillerne mellem 3,10 og 17,70. Også ejerlejligheder betaler grundskyld.
Rabat og lån
Indefrysning og skatterabat
Overtog du boligen senest 31. december 2023, har du en permanent rabat. Stigninger kan indefryses som et lån, der forfalder ved salg.
Sådan gør du, når din vurdering kommer
Vurderingen kommer med Digital Post. Brug fem minutter på at tjekke den – fejl i grundlaget følger med i flere år.
- Tjek oplysningerne. Er boligarealet, grunden og byggeåret rigtige? Får du en deklaration, har du 4 uger til at gøre indsigelse mod fejl, før vurderingen bliver endelig.
- Sammenlign med markedet. Hvad er lignende boliger i området solgt for? En salgsvurdering fra en lokal mægler giver dig et aktuelt bud på din boligs værdi.
- Regn 20 %-testen. En vurdering ændres som udgangspunkt kun, hvis den er mere end 20 % forkert. Ligger din vurdering inden for det, er en klage sjældent umagen værd.
- Beslut om du vil klage. 2020- og 2022-vurderingen kan påklages inden for fristen i afgørelsen. Følg vores guide til at klage over ejendomsvurderingen – og tjek først, om en lavere vurdering kan koste dig skatterabat.
Er din vurdering for høj eller for lav? Se hvad du kan gøre, hvis din ejendomsvurdering er for høj – og hvorfor en for lav vurdering ikke betyder, at din bolig er mindre værd.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen på ejendomsværdi og grundværdi?
Ejendomsværdien er værdien af hele ejendommen – bolig og grund. Grundværdien er kun værdien af grunden. Ejendomsværdien bruges til at beregne ejendomsværdiskat til staten, mens grundværdien bruges til grundskyld til kommunen.
Hvor finder jeg min offentlige ejendomsvurdering?
Den endelige vurdering sendes med Digital Post, og du kan se vurderinger på vurderingsportalen.dk. Din boligskat står på forskudsopgørelsen i Skattemappen på skat.dk. Se vores guide til at finde din ejendomsvurdering.
Kan jeg klage over min ejendomsvurdering?
Ja, over de endelige 2020- og 2022-vurderinger. Fristen er som udgangspunkt 90 dage, og gebyret er 1.300 kr. i 2026. De prisfremskrevne 2024- og 2026-vurderinger kan ikke påklages særskilt. For 2026 kan du i stedet anmode om en almindelig vurdering, hvis værdien afviger mere end 20 % fra handelsværdien.
Hvorfor er min ejendomsvurdering lavere end salgsprisen?
Vurderingen bygger på historiske salg og prisniveauet på vurderingsdatoen, så den kan halte efter markedet. Modellerne kender heller ikke boligens indretning og stand. Skatten beregnes desuden kun af 80 % af vurderingen.
Hvornår kommer de næste rigtige ejendomsvurderinger?
Både 2026- og 2027-vurderingerne bliver prisfremskrivninger af tidligere vurderinger. Der er pr. oktober 2026 ikke meldt en fast dato for næste fulde vurderingsrunde for ejerboliger. Følg status for de nye ejendomsvurderinger.
Er ejendomsvurdering.dk det samme som Vurderingsstyrelsen?
Nej. ejendomsvurdering.dk er en uafhængig informationsside. Vi kan ikke se eller ændre din vurdering. Den officielle vurdering finder du på vurderingsportalen.dk.
Skrevet af Emil Rostgaard, stifter og redaktør på ejendomsvurdering.dk.
Opdateret 20. oktober 2026. ejendomsvurdering.dk er en uafhængig informationsside og ikke en offentlig myndighed. Læs om vores metode og kilder.